از سیر تا پیاز قیمت مسکن در محلات/ایرادات طرح‌های تفصیلی و جامع شهرداری و افزایش عوارض تفکیک زمین، بهای زمین را در محلات افزایش داده است

6 مرداد 1399 کد خبر : 9886112205 | بازدید : 25832

افزایش ناگهانی قیمت مسکن در ماه‌های گذشته فشار مضاعفی را بر اقشار مختلف جامعه بخصوص افراد کم بضاعت و اجاره نشین‌ها وارد کرده، به نوعی که میتوان گفت، شعار "اجاره نشینی و خوش نشینی" را باید برای همیشه از یاد برد.

علاوه بر خوش نشین‌های گذشته که امروز درگیر افزایش چند برابری رهن و اجاره شده‌اند روزانه با تعداد زیادی از مستاجرین مواجه هستیم که به علت این افزایش ناگهانی قیمت‌ها با آنکه پولی از رهن خانه قبلی به دستشان خواهد رسید در به در اجاره ملکی جدید هستند که متاسفانه اکثرا نیز در این مسیر ناکام خواهند ماند.

برای بررسی علل و عوامل این افزایش قیمت ناگهانی، اما قابل پیش بینی به سراغ فعالان عرصه ملک و ساختمان و کارشناسان و مسئولین رفتیم، برای شناخت بهتر این عوامل با ما همراه باشید.

از دیدگاه بسیاری از فعالان و کارشناسان، گرانی زمین و نبود زمین مناسب برای ساخت در محلات ، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، عدم ساخت مسکن متناسب با نیاز جامعه، دلالی و ورود پول‌های سرگردان به بازار مسکن و افزایش ناگهانی تعرفه عوارض تفکیک زمین از جمله عوامل اصلی گرانی امروز ملک است که البته تا حدودی قابل پیش بینی و حتی قابل پیشگیری نیز بوده اند.

در این مجال عوامل موثره بر افزایش قیمت نهایی مسکن را بررسی خواهم کرد:

 

علل گرانی و کمبود زمین در محلات؛

یکی از مهمترین عوامل موثر در قیمت نهایی مسکن، قیمت زمین است، طبق نظر کارشناسان حوزه شهرسازی، عدم وجود زمین مناسب، وجود برخی اشکالات در طرح‌های تفصیلی و طرح جامع شهرداری، افزایش ناگهانی عوارض تفکیک زمین از مهمترین علل گرانی زمین در شهر محلات است.

مهندس علی شمس عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان شهر محلات در این خصوص گفت: طبق بررسی های صورت گرفته در محلات هزینه نظام مهندسی حدود 2 درصد، هزینه‌های شهرداری 3 درصد، هزینه زمینه حدود35 درصد و ساخت حدود 60 درصد از قیمت نهایی مسکن را به خود اختصاص می‌دهند که هزینه زمین در این شرایط بسیار زیاد است.

وی ادامه داد: در محلات قیمت زمین بسیار بالا است و این به علت کمبود زمین و اشکالات موجود در طرح تفصیلی و طرح جامع شهری است، زمین های بسیاری در محدوده های مرکزی شهر وجود دارد که هیچ گاه آزاد سازی نمیشود و محلات در حال حاضر از طرفین در حال گسترش است.

این عضو نظام مهندسی افزود: افزایش جذابیت‌های شهر در سنوات گذشته موجب مهاجرت به محلات و افزایش تقاضا شده ولی متاسفانه در کنار این افزایش تقاضا عرضه به صورت متناسب صورت نگرفته است و این امر موجب گرانی زمین در محلات نسبت به شهر‌های همجوار شده است.

شمس تاکید کرد: تولید زمین در محدوده شهری و مناطق مرکزی یاد شده، شاید در ظاهر برای عده‌ای منافع داشته باشد، ولی نفع عمومی خواهد داشت چرا که موجب افزایش میزان عرضه و در نهایت تعدیل قیمت‌ها خواهد شد.

 

عدم ساخت مسکن متناسب با نیاز جامعه؛

بر اساس نظر بسیاری از کارشناسان و فعالان عرضه ملک و ساختمان، عدم ساخت مسکن و اجرای طرح‌های تشویقی متناسب با نیاز مردم از طرف دولت طی سال‌های اخیر زمینه گرانی بی سابقه مسکن شده است.

طاهری، رئیس اداره راه و شهرسازی محلات در این خصوص به خبرنگار ما گفت: اقدامات اداره راه و شهرسازی در سطح شهرستان  تابعی از تصمیمات دولت و وزارتخانه مربوطه است، در دولت قبل طرح مسکن مهر اجرایی شد و در این دولت طرح مسکن ملی در حال اجراست و به زودی واجدین شرایط جهت تشکیل پرونده به بانک‌ها معرفی خواهند شد.

وی ادامه داد: افزایش قیمت مسکن به وزارت راه و شهرسازی ارتباطی ندارد و تحریم های خارجی، قیمت نفت، دلالی و خروج سرمایه های مردم از تولید به سمت دلالی در بازارهای مثل دلار، طلا و مسکن زمینه این افزایش قیمت را فراهم کرده و شرایط کنونی به دولت ارتباطی ندارد چرا که دولت و وزارت راه و شهرسازی طبق روال همه ساله اقدامات مستمری همچون تامین اعتبار وام های صندوق تسهیلات مسکن یکم، وام های بافت فرسوده و خود مالکی برای پرداخت از طریق بانک را در دستور کار خود داشته است.

 

و این در حالی ست که بر اساس نظر بسیاری از کارشناسان مربوطه، عدم عرضه مسکن و اقدام موثر دولت در 7 سال گذشته خود یکی از دلایل افزایش قیمت بوده است.

رئیس جمهور نیز در کمتر از یک سال مانده به پایان عمر دولت دوازدهم در اعترافی سخت گفت: "اعتراف می‌کنم در بخش مسکن دچار عقب‌ماندگی شدیم، .... و در دولت دوازدهم با تلاش فراوان باید این عقب‌ماندگی را جبران بکنیم".

 

دلالی و قیمت گذاری در فضای مجازی؛

بالا رفتن قیمت دلار و به تبع آن قیمت مصالح ساختمانی باعث رشد بی سابقه قیمت املاک طی سالیان گذشته تاکنون در کشور شد؛ رشد بیش از ۵۰ درصد که موجب شد بار مسکن بر روی جوانان بیشتر و مستأجرین را مجبور کرد تا منطقه مسکونی خود را چند محله پایین تر ببرند.

اما فارغ از گرانی مصالح ساختمانی، سودجویی‌های و دست های پشت پرده املاک در محلات نیز در این افزایش قیمت نقشی موثر بازی کردند، این افراد با تشکیل گروه‌هایی در فضای مجازی، نرخ گذاری را از بدنه کارشناسی جدا و به میان مردم کشاندند، ضمن اینکه این افراد به واسطه این گروه‌ها خود نیز قیمت‌ها را افزایش می دهند؛  اگر مبنای رهن و اجاره یک ملک را در شهرک امام خمینی(ره) ۵۰ میلیون و ماهی ۵۰۰ در نظر بگیریم این افراد با اکانت‌های جعلی و غیر واقعی، به واسطه وجود املاک خود در این مناطق قیمت تقاضا را در محل مورد نظر بالا می برند، به این نحو که با این اکانت ها قیمت رهن و اجاره در شهرک را ۶۰ میلیون و ماهی ۷۰۰ هزار تومان درخواست می کنند و تکرار این موضوع باعث افزایش قیمت املاک بدون هیچ دلیلی در یک محله می‌شود.

 

عدم ساخت مسکن متناسب با نیاز جامعه؛

یکی از اصول اساسی در تعیین قیمت هر محصول، میزان عرضه و تقاضا است، به گفته بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه املاک و مستغلات، عدم عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه زمینه افزایش افسار گسیخته قیمت در کشور را فراهم کرده است، اما این موضوع در محلات به علت توریستی بودن و برخوداری شهر محلات از آب و هوای مساعد، تشدید شده است.

با بررسی جزئی در سطح شهر با تعداد بسیار زیادی خانه مسکونی مواجه می‌شویم که از طرف ساکنان کلان شهرها برای گذران موقت تعطیلات در شهر محلات رهن و اجاره بلند مدت و یا خریداری شده است، این افراد که معمولا افرادی از نظر مالی متمول هستند، بدون توجه به قیمت تعیین شده، اقدام به تهیه مسکن مورد نظر خود می‌کنند و این در حالیست که بسیاری از افراد بومی، جوانان و ساکنین شهر تمکن مالی برای پرداخت این هزینه را ندارد و این امر به مرور زمان موجب تشدید روند افزایش قیمت خواهد شد.

برخی کارشناسان معتقدند، انجام کار کارشناسی از طرف نهاد‌های مسئول علی الخصوص نظام مهندسی می‌تواند قیمت‌های متعادلی را برای مسکن تعیین کند تا مالکان با سود جویی اقدام به تعیین قیمت نکنند.

مهندس علی شمس، عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان محلات در این خصوص گفت: حدود وظایف نظام مهندسی در زمینه طراحی، نظارت و اجرای اصولی ساختمان است و به هیچ وجه بحث ارزش گذاری در حیطه وظایف نظام مهندسی نیست و طبق قانون بحث کارشناسی و ارزش گذاری املاک به کارشناسان رسمی دادگستری سپرده شده است.

وی ادامه داد: در بحث کنترل قیمت سازکاری برای کارشناسی در نظر گرفته نشده است و قیمت به عرضه و تقاضا مربوط است، وقتی قیمت خریدار از کارشناسی بیشتر باشد، فروشنده به قیمت بالاتر واگذار خواهد کرد و هرگاه عرضه کم باشه قیمت افزایش پیدا خواهد کرد و خریدار مجبور به خرید می‌شود.

 

افزایش ناگهانی تعرفه عوارض تفکیک زمین از جانب شهرداری؛

در کنار عوامل فوق برخی کارشناسان معتقدند، افزایش عوارض تفکیک زمین از ۱۸درصد به ۴۵ درصد توسط شهرداری در سه سال اخیر موجب شده تا مالکان اولا تمایلی به تفکیک زمین‌های خود برای ساخت نداشته باشند و در صورت تفکیک نیز با افزایش قیمت تمام شده زمین، قیمت نهایی ملک نیز افزایش خواهد یافت.

برخی معتقدند، درآمدهای شهرداری جوابگوی هزینه های شهر نیست و شهرداری به همین دلیل مجبور به افزایش عوارض در بخش های مختلف شده و مسئولین شورای شهر، شهرداری، فرمانداری و حتی امام جمعه، باید در راستای درآمدزایی برای شهرداری تلاش کنند تا شاهد افزایش عوارض و فشار بیشتر بر مردم نباشیم.

 




تگها: صبح محلات, افزایش قیمت مسکن, شهرستان محلات, محلات, کاهش قدرت خرید مردم در مسکن, طرح تفصیلی شهرداری

دیدگاه کاربران
نام:*
ایمیل:*
متن نظر:
کد را وارد کنید: *